率高回顾上一轮楼市大牛

长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓，目前价格相较于高点时，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。

此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20%。

整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5%，其中雨花区跌幅最大，达到了13%，开福区也跌了11%。

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而长沙公寓价格大跳水的根本原因，一方面在于长沙的公寓价格比肩住宅，有非常大的下跌诉求，另一方面，就在于供过于求，库存太多，空置率太高，后者是主要原因。

根据统计机构的数据显示，长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。

也就是说，按照现在的销售速度，即便芙蓉区现在不再增加公寓供应，也要卖上7.8年才能卖完。

作为湖南省会，空置率都如此惊人，遑论其他地级市了。湖南其他城市的非住宅类房屋，库存到底是个什么情况？

目前，没有最新的数据。不过根据此前中国经营报披露的湖南2018年的数据，可窥见一斑。

上图是中国经营报披露的2018年3月湖南部分城市的房屋去化周期情况，最右侧一栏就是非住宅类房屋的去化周期。

可以看到，株洲、岳阳、湘潭的非住宅类库存都非常高，去化周期都非常长。衡阳的南岳区、湘潭的韶山市，去化周期都在130个月以上，意味着要卖上11年。

当然，这里的非住宅类，不光是公寓，还有写字楼、店铺等。

其实，非住宅类库存高企的现象，不仅湖南存在，大部分中心城市同样存在。尤其是中心城市的写字楼，空置率非常高。

仲量联行今年公布过一份《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》，在这份白皮书中，披露了内地31个省会与首府，外加香港、澳门和台北，外加深圳、宁波、青岛、厦门、大连5个计划单列市，外加苏州、无锡2个超强地级市，共计41个中心城市的甲级写字楼空置率数据，如下图：

41个中心城市中，有19个城市的空置率超过30%。长春、无锡和南昌的空置率更是超过40%，也即每10间甲级写字楼中，有4间是空置的。

所以说，对非住宅类房屋的的去库存需求，并非湖南才有，很多中心城市也有。

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那么，湖南打算如何给非住宅类房屋去库存？

在“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”中，湖南提出了10条举措。

1、严格控制非住宅商品房的用地增量。

2、加快盘活非住宅商品房用地存量。

3、控制非住宅商品房的供应。

4、促进非住宅商品房的租售。

5、鼓励非住宅商品房自持。

6、降低非住宅商品房的交易成本。

7、降低公寓居民的用户使用成本。

8、加大金融支持力度。

9、建立监测监管平台。

10、落实属地主体责任。

其中，第一条、第二条、第三条、第五条都是为了减少供应。

尤其是第一条，减少非住宅类供地。采取的方式和住宅类差不多，也即去化周期超过36个月的市县，暂停供地。24个月至36个月的，大幅减少供应。12个月至24个月的，减少供应。

第二条则是允许尚未开建的非住宅类土地改变土地属性，建设起来国家支持的比如新兴产业、养老产业、文化产业和体育产业等项目。满足条件的土地，甚至可以“商改住”。

商改住，也是很多写字楼空置率高企的城市，提出的解决问题的办法。2017年，管理层还钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。

第四条、第六条、第七条和第八条，则是加快销售的措施。

在第六条中，提出了给予补贴和降低交易费用等措施。在第七条中，符合要求的公寓可享受民水民电价格。

第八条，则同通过金融杠杆加持，给予非住宅类房屋的自持、租赁和与运营给予支持。

湖南的决心是，用3至5年时间，降低非住宅类房屋的库存，促进房地产市场平稳健康发展。

本号最后点评一下：

湖南对非住宅类房屋的去库存政策，可以说是很及时，很有必要。一方面可以让之前闲置的房屋资源充分利用起来，另一方面，又可以让更多的土地，给予工业建设和住宅建设。

同时，本号认为，湖南的步子还可以迈得更多一些，增加非住宅类房屋转变为住宅类的比例。当然，这里面牵扯到地方政府、企业和个人的各方利益，的确有些棘手，推进起来阻力确实很大。

但阻力大也要努力探索和研究，因为增加非住宅类转变为住宅类的比例，才能更加有效地给非住宅类房屋去库存，同时又加大住宅的供应，平抑房价，一举两得。

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